Che cos’è un atto notarile?

L’atto notarile (o “rogito” o “istrumento”) è il documento redatto da un notaio con le formalità prescritte dalla legge.

I formalismi a cui sono soggetti gli atti notarili sono contenuti nella legge 16 febbraio 1913, n. 89 (cosiddetta “legge notarile”) la quale prescrive che l’atto notarile  è redatto “a mano, o a macchina o a stampa” dal Notaio o, sotto la sua direzione, da persona di fiducia.

Si parla infatti di “personalità della prestazione” per riferirsi alla partecipazione diretta del notaio nella predisposizione del documento dopo aver indagato in merito alla volontà delle parti.

L’atto notarile deve essere ricevuto in presenza delle parti e, in alcuni casi, di almeno due testimoni.

Il notaio deve accertarsi dell’identità personale dei comparenti attraverso la verifica di documenti idonei che siano in corso di validità (es carta di identità e passaporto).

La struttura dell’atto notarile

La struttura dell’atto notarile adottata nel nostro studio risponde alle concrete esigenze di chiarezza e immediatezza nella comprensione dei contenuti: una struttura semplice rende infatti più facile la consultazione e più rapida l’individuazione delle parti rilevanti dell’atto notarile.

Nello specifico, per gli atti immobiliari nel nostro studio, l’atto viene articolato in diverse sezioni di cui si riportano le più rilevanti:

Identificazione dei comparenti

Il notaio identifica le parti alla luce delle verifiche sulla identità personale e sulla loro capacità di agire.

Ciò significa che il Notaio deve accertarsi che il comparente sia capace di intendere e di volere e nell’ipotesi in cui, ad esempio, sia minore, interdetto, inabilitato o sottoposto ad Amministratore di Sostegno, deve verificare altresì che sussista la relativa autorizzazione giudiziale a compiere l’atto da parte del legale rappresentante (genitori, tutori, Amministratori di sostegno).

Consenso e descrizione dell’immobile oggetto di compravendita

Le parti si scambiano il consenso necessario affinché la proprietà dell’immobile si trasferisca dal venditore all’acquirente.
L’immobile viene descritto nella sua composizione e identificato con i dati catastali che risultano dal certificato catastale e quindi: foglio, mappale, subalterno, ubicazione, piano, categoria, classe e rendita catastale.

All’atto viene sempre allegata la planimetria catastale dell’immobile che deve essere conforme allo stato di fatto; il notaio non è tenuto a verificare lo stato dei luoghi e sono le parti che dichiarano, sotto la loro responsabilità, che la scheda catastale depositata in Catasto è conforme allo stato di fatto.

La dichiarazione di conformità viene rilasciata dalle parti a pena di nullità.

Prezzo

Le parti, nell’ambito di compravendite aventi per oggetto immobili in libero mercato, concordano liberamente il prezzo di vendita e hanno l’obbligo di dichiarare nell’atto notarile l’effettivo prezzo pagato.  indicandone le modalità di pagamento.

La legge irroga pesanti sanzioni a carico delle parti in caso di occultamento del corrispettivo; l’articolo 72 Testo unico dell’imposta di registro (D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) prevede infatti che “Se viene occultato anche in parte il corrispettivo convenuto, si applica la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato (…)”. Inoltre, qualora si tratti di compravendita fra privati aventi per oggetto immobili ad uso abitativo e la parte acquirente abbia invocato il beneficio di pagare le imposte sul valore  catastale (c.d. regola “prezzo valore”), la legge prevede che l’acquirente perda questo beneficio con la conseguenza che, a titolo di sanzione, le imposte vengono calcolate non più sul valore catastale, ma sul prezzo, in base all’importo accertato dall’Agenzia delle Entrate.

Il pagamento del prezzo deve avvenire, preferibilmente, con uno o più assegni circolari o con bonifico bancario. L’utilizzo di assegni bancari deve essere preventivamente concordato con il venditore che, altrimenti, può rifiutarli in quanto non garantiscono l’esistenza della provvista dando luogo al caso del c.d. “assegno scoperto”.

Se l’acquisto della casa viene finanziato, anche in parte, con il ricorso ad un mutuo bancario, è importante accordarsi in anticipo con la banca per l’emissione di assegni a favore del venditore, precisando gli importi e l’esatta intestazione.

Garanzie e regolarità urbanistica

In questa sezione dell’atto notarile vengono specificate tutte le garanzie dovute per legge dal venditore all’acquirente circa:

– la piena ed esclusiva proprietà dell’immobile;

– la provenienza, ossia il suo atto o i suoi atti di acquisto che provino la titolarità dell’immobile;

– l’inesistenza di vincoli pesi e/o formalità pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli etc). Al riguardo il notaio ha comunque il compito di verificare la titolarità dell’immobile in capo al venditore fino al giorno dell’atto e l’inesistenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile stesso;

* la regolarità catastale e urbanistica dell’immobile oggetto di vendita.

Al riguardo è molto importante precisare che esula dalle funzioni del notaio quello di dare la garanzia della regolarità urbanistica dell’immobile cioè attestare che l’immobile sia stato costruito in conformità al progetto depositato in Comune e nel rispetto delle norme edilizie. Il notaio ricava dagli atti di provenienza anteriori tutte le menzioni in ordine alle eventuali licenze, concessioni edilizie, permessi di costruire in base ai quali il fabbricato è stato realizzato e di cui comunque è sempre preferibile avere copia; il venditore deve poi consegnare al notaio tutta la documentazione inerente ad eventuali modifiche apportate all’immobile dalla data di acquisto fino alla data della rivendita attestante la regolarità urbanistica dell’immobile stesso.

Al riguardo il nostro studio Notarile ritiene opportuno che l’acquirente si faccia rilasciare dal venditore una apposita dichiarazione attestante la regolarità urbanistica e la conformità catastale redatto da un tecnico di fiducia.

E’ importante altresì che il potenziale acquirente, in fase di trattativa e comunque prima della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita, si informi sullo stato degli impianti dell’immobile (impianto elettrico, idraulico ecc) in quanto il venditore non ha l’obbligo di adeguare lo stato degli impianti né di fornire certificazioni ove queste non siano state rilasciate al momento della installazione degli stessi.

In sede di stipula dovrà essere fornito dal venditore anche l’Attestato di Prestazione Energetica che fornisce informazioni su come è stato costruito un edificio sotto il profilo dell’isolamento termico e indicazioni sul consumo energetico dell’immobile.

Tassazione

La regola generale prevede che le imposte relative all’atto notarile di trasferimento siano calcolate sul prezzo di compravendita pattuito tra le parti; tuttavia, nel caso di atti notarili  intercorsi fra soggetti privati e aventi per oggetto immobili ad uso abitativo l’imposta di registro si paga sul valore catastale.

Il valore catastale che rappresenta la base imponibile per il calcolo delle imposte è dato dalla rivalutazione della rendita catastale per i seguenti moltiplicatori:

  • 115,50, se l’immobile viene acquistato con le agevolazioni fiscali prima casa
  • 126 se l’immobile viene acquistato senza agevolazioni fiscali.


In tutti gli altri casi in cui il trasferimento immobiliare è invece soggetto ad IVA, (e quindi l’acquisto avvenga dall’impresa che ha costruito l’immobile e rivende prima dei 5 anni dalla fine lavori) le imposte relative al trasferimento devono necessariamente essere corrisposte sulla base del prezzo di compravendita.